（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）
房地合一稅自上路以來，原本被期待成為抑制短期炒作、落實量能課稅的重要制度設計。然而，實務運作多年後，卻逐漸浮現一個難以忽視的結構性問題：房地合一稅雖屬所得稅，卻規定於不動產完成產權移轉後，由賣方自行申報繳納。這樣的制度安排，在理論上看似合乎稅制分類，在現實中卻留下可被惡意利用的逃稅縫隙。
目前制度下，只要產權完成移轉，國家即喪失對不動產本身的直接控制力，後續房地合一稅的申報與繳納，完全仰賴納稅義務人的誠實與配合。對守法者而言，這是信任；但對有意規避者而言，卻是操作空間。
報載桃園一名年僅17歲的女高中生，竟背負高達468萬餘元的鉅額稅款。據調查，女高中生在受贈取得房產後隨即賣出，售屋款項全被捲走，僅留女高中生面對鉅額房地合一稅。
最典型、也最具爭議性的手法，便是透過「假贈與、真人頭」的方式進行稅基轉移。實務上，賣方在出售房產前，先以贈與名義將不動產移轉給人頭，再由該人頭對外出售。形式上，真正的交易行為發生在人頭名下，房地合一稅的納稅義務人，也隨之轉移至人頭。若人頭本身無財產、無所得，甚至為高齡者、重症患者，最終即使國稅局查得實質交易事實，面對的也只是一個「有稅額、卻無執行力」的對象。
在此情境下，國稅局並非不想追稅，而是「無從追稅」。所得稅的本質是對「人」課稅，而非對「物」課稅；一旦房產已經轉手，原始賣方的資金早已落袋，國家卻失去任何可即時扣押或保全的標的。這種制度設計，形同在房地交易完成後，才期待當事人主動回頭繳稅，無異於將財政紀律建立在道德風險之上。
對照土增稅的課徵方式，問題便顯得更加鮮明。土地增值稅雖然同樣涉及不動產交易利益，但其課徵時點設計在產權移轉「之前」，未繳清稅款，移轉登記即無法完成。這種「先稅後權」的設計，使稅捐與不動產本身形成高度連動，幾乎不存在逃稅空間。反觀房地合一稅，卻選擇在制度上自斷臂膀。
支持現行制度者常辯稱，房地合一稅屬所得稅，必須待實現所得後才能計算，難以事前確定稅額。然而，這樣的說法忽略了一個關鍵事實：稅制的目的不僅是精確計算，更包括「可執行性」。一個在數學上完美、但在執行上形同虛設的稅制，最終傷害的是守法納稅人的信任。
事實上，並非沒有制度調整空間。國稅局完全可以比照預扣、預繳的概念，在不動產買賣移轉前，與土地增值稅一併要求納稅義務人依「簡易公式」預繳房地合一稅。例如，以成交價減除已知取得成本或公告成本，套用適用稅率，先行預繳一定比例，待事後申報時再多退少補。即使無法百分之百精準，也足以確保國家握有基本稅收保全。
這樣的設計，並非創新，而是所得稅體系中早已存在的邏輯。薪資所得有預扣，營業所得有暫繳，為何涉及動輒千萬金額的不動產交易，反而完全不設任何事前防線？當稅制對高資產交易者如此寬鬆，卻對一般受薪階級層層把關，公平性自然備受質疑。
更值得警惕的是，當市場普遍知悉制度漏洞的存在，守法者反而成為「吃虧的一方」。在這樣的環境下，逃稅不再是少數人的道德風險，而可能演變成結構性的逆淘汰，迫使更多人走向灰色地帶，進一步侵蝕稅制正當性。
房地合一稅的改革，已不只是技術問題，而是國家是否願意正視制度漏洞的政治選擇。若繼續放任「過戶後課稅」的設計不變，等同默許有能力者可以透過人頭與形式交易規避稅負，最終讓誠實納稅成為一種懲罰。
稅制的核心，不在於懲罰，而在於讓逃避變得不值得、不可行。當不動產交易已成為高度制度化的行為，房地合一稅也應同步進化，從「相信人性」走向「制度防弊」。唯有將課稅時點前移、建立預繳與保全機制，才能讓房地合一稅真正發揮其原本承諾的公平與效率。
（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）
（本專欄言論非代表本報立場）
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