（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）在台灣，房屋不只是居住空間，更是家庭的情感寄託。然而，當父母往生，留下的不動產往往不是一份祝福，而是一場考驗。繼承人共同持有房屋的情況極為常見，尤其在傳統社會裡，祖屋承載著兄弟姊妹的童年回憶，也成為家族情感的象徵。然而，隨著時間推移，繼承的不動產「持分」卻往往成為無法自由運用的資產，最終甚至淪為親情破裂的導火線。
情：祖屋情感與現實矛盾
以一個真實案例改編。台中某家庭，父母過世後留下市值約一千五百萬元的透天厝，三名子女各繼承三分之一。大姐早已嫁到外地，希望將持分出售，換取現金作為退休準備；二哥因生活拮据，一直住在祖屋，堅持不願搬遷，也沒有能力支付大姐的持分補償；三妹則覺得房屋有情感價值，寧願維持現狀，但又不希望大姐「硬賣持分」讓陌生人介入。三方爭執多年，親情漸漸淡薄。最後，大姐無奈將持分低價出售給資產管理公司，該公司再透過法院聲請拍賣，迫使整棟房屋走上變價分割之路。
這樣的故事並不少見。繼承房產，本應象徵上一代的心血與愛，卻因使用權與財產利益分配不均，逐漸變成家族裂痕的根源。
理：資產折價與公平分配
不動產持分為什麼難以處理？核心在於「不可單獨使用」。與股票、存款不同，不動產是實體空間，除非取得整體所有權，否則持分價值大打折扣。例如：一棟市價一千萬元的房屋，若僅能出售三分之一持分，買方通常只願出市價的五至六成，因為將來還得花費時間、金錢處理共有糾紛。
因此，資產管理公司才會介入。他們以低價收購持分，再仰賴法律程序迫使拍賣，最終以低於市價標得整棟房屋，轉手再出售賺取價差。這是一種資本與專業換取利潤的模式，對資產公司而言是機會，但對原繼承人而言，卻是資產被「打折出清」的無奈。
若要公平，理想方式應是：
1. 內部協商：由居住者支付合理金額，買下其他繼承人的持分。
2. 合意出售：全體繼承人同意出售整棟房屋，再依持分比例分配價金。
3. 調解平台：透過公正第三方協助，避免走上漫長的司法程序。
法：司法途徑與制度缺口
現行《民法》規定，共有人若協商無果，可聲請法院進行「分割共有物」。實務上，法院多採「變價分割」，即將房屋拍賣，所得價金再行分配。這雖然是法律給予的出路，但往往曠日費時，拍賣價格又偏低。
法院為確保公平，通常會採「拍賣」方式處理。然而，司法拍賣多半低於市價，導致共有人權益受損。另外，繼承人因長期協商破裂，最後透過法院強制拍賣，雖解決了法律爭端，卻讓房屋以六折價拍出，所有繼承人均認為「划不來」。這凸顯出制度上的缺口：法律雖提供救濟，但未必符合繼承人的最大利益。
因此，政府是否能提出制度改進，值得深思。例如：
一、建立繼承不動產協調平台：由地政事務所或公證人協助，讓繼承人能在司法途徑之外先行溝通。
二、提供稅務誘因：若繼承人能在一定期限內完成合意分割，可享有稅務減免。
三、貸款機制：由政府或金融機構提供低利貸款，讓居住者能有能力買下其他繼承人的持分，避免外人介入。
圓滿傳承，須靠情理法兼顧
一紙不動產權狀，承載著情感、利益與法律的糾葛。若一味逃避，只會讓矛盾累積；若只靠法律，往往得不償失。真正圓滿的出路，在於繼承人能以理性協商取代僵持，以公平分配取代私心算計，以制度創新取代司法壅塞。
繼承的不動產，本應是凝聚家族的資產，而非撕裂親情的負擔。唯有「情、理、法」三者兼顧，才能讓上一代留下的房產，不再是兄弟反目的根源，而能成為家族和樂與安定的基礎。（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）
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